Πώς να αγοράσετε και να κρατήσετε ακίνητη περιουσία

2
Πώς να αγοράσετε και να κρατήσετε ακίνητη περιουσία

Αγοράστε και κρατήστε ακίνητα

Το κέρδος από την ακίνητη περιουσία ως μέρος μιας βραχυπρόθεσμης ή μακροπρόθεσμης επενδυτικής στρατηγικής (για παράδειγμα, για να συμπληρώσει το συνταξιοδοτικό σας πρόγραμμα) είναι ένας κοινός στόχος για πολλούς επενδυτές. Η ευελιξία της επένδυσης σε ακίνητα την καθιστά ιδανική ως επαγγελματική πορεία πλήρους απασχόλησης, επιχείρηση μερικής απασχόλησηςή απλώς ως χόμπι.

Είτε έτσι είτε αλλιώς, υπάρχουν ορισμένες τακτικές που μπορείτε να ακολουθήσετε για να μεγιστοποιήσετε την απόδοση που λαμβάνετε από τις επενδύσεις σας. Είμαστε τεράστιοι υποστηρικτές της δημιουργίας του επιχειρηματικού σας σχεδίου επένδυσης σε ακίνητα, ακόμα κι αν έχετε ήδη ξεκινήσει!

Σε προηγούμενα άρθρα, έχουμε συζητήσει πού θα βρείτε ένα ορυχείο χρυσού για ποιοτικά, οικονομικά ακίνητα και εστιάσαμε επίσης στην ανάλυση του εισοδήματος από επενδύσεις σε ακίνητα.

Τώρα, ας δούμε τι κάνει την ακίνητη περιουσία μια εξαιρετική επιλογή για το επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο. Θα μάθετε επίσης μερικές βασικές επενδυτικές στρατηγικές και κριτήρια που μπορείτε να εφαρμόσετε στο μακροπρόθεσμο χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας.

Αγοράστε και κρατήστε ακίνητα ως επενδυτική ευκαιρία

Το „Αγοράστε και κρατήστε ακίνητα“ συνήθως συνεπάγεται ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι επίσης ιδιοκτήτης. Ανεξάρτητα από το αν θα επιλέξετε να διαχειριστείτε το ακίνητο μόνοι σας ή να χρησιμοποιήσετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, οι επενδύσεις σας θα πρέπει να είναι στρατηγικές.

Η σκόπιμη επένδυση οδηγεί σε προβλέψιμη απόδοση! Εξάλλου, ένα μεγάλο κίνητρο για να επενδύσεις σε ακίνητα είναι το υψηλότερο επίπεδο ελέγχου που έχεις στην επένδυση και στον τρόπο απόδοσής της.

Το κύριο πράγμα που καθορίζει ένα επενδυτικό εγχείρημα buy and hold είναι ότι ο επενδυτής ακινήτων σχεδιάζει να διατηρήσει (κρατήσει) το ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό είναι το αντίθετο από την ανατροπή του σπιτιού όπου ο επενδυτής αγοράζει το ακίνητο για να το ανακαινίσει και να το πουλήσει σε συντομότερο χρονικό διάστημα.

Τελικά, αυτό που είναι σημαντικό είναι ότι η επένδυση σε ακίνητα είναι μια έξυπνη κίνηση, υπό την προϋπόθεση ότι είστε πρόθυμοι να μάθετε πώς να διαβάζετε την αγορά ακινήτων.

Τώρα, ας εξετάσουμε τα επιχειρηματικά μοντέλα μιας από τις πιο αναγνωρίσιμες μάρκες παγκοσμίως—της McDonald’s.

Ο τρόπος με τον οποίο η αλυσίδα fast-food αναπτύσσει τις δραστηριότητές της είναι από αγοράζοντας προσοδοφόρα ακίνητα και στη συνέχεια δανείζοντάς τα για κέρδος σε κατόχους franchise. Ουσιαστικά αυτό που κάνει η McDonald’s είναι να αγοράζει και να κρατά επενδύσεις σε ακίνητα, στη συνέχεια να εισπράττει ενοίκιο από τους δικαιοδόχους. Εκτός από το ότι έχει δημιουργήσει ένα πολύ αναγνωρίσιμο branding, η εταιρεία διαπρέπει στο να βρίσκει τα κατάλληλα ακίνητα για αγορά.

Τούτου λεχθέντος, το επόμενο σημείο συζητά πώς να χρησιμοποιήσετε ένα σχέδιο κοινότητας ή γειτονιάς για να βρείτε τα σωστά ακίνητα για το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που αγοράζετε και κρατάτε.

Χρήση σχεδίου κοινότητας ή γειτονιάς

Για τους περισσότερους ανθρώπους που θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο, ο προφανής τρόπος να ακολουθήσουν είναι με έναν κτηματομεσίτη.

Είτε επιλέξετε αυτήν την επιλογή είτε αναζητάτε επενδυτικές ευκαιρίες μόνοι σας, ένα εξαιρετικό μέρος για να ξεκινήσετε είναι να μελετήσετε σχέδια κοινότητας/γειτονιάς. Η χρήση ενός κοινοτικού σχεδίου σάς επιτρέπει να αξιοποιήσετε την προβλεπόμενη ανάπτυξη και τις προσδοκίες για ανάπτυξη.

Ένα κοινοτικό σχέδιο είναι ένα ολοκληρωμένο έγγραφο που παράγεται από μια πόλη και περιγράφει τις απαιτήσεις χωροθέτησης της πόλης και κτιρίου για τη συγκεκριμένη τοποθεσία. Επειδή ένα σχέδιο κοινότητας ή γειτονιάς εστιάζει σε ολόκληρη την οικονομική και κοινωνική ανάπτυξη μιας περιοχής, ισχύει τόσο για οικιστικά ακίνητα όσο και για εμπορικά ακίνητα. Εάν θέλετε να επενδύσετε απευθείας σε εμπορικά ακίνητα, μια επιλογή είναι να χρησιμοποιήσετε το RealtyMogul.

Το έγγραφο περιγράφει τις εγκρίσεις κωδικών και τι θα περάσει η χωροθέτηση για οποιαδήποτε αναπτυξιακή δραστηριότητα. Εάν έχετε ένα κενό οικόπεδο που θα θέλατε να γεμίσετε με μια νέα κατασκευή, το σχέδιο θα σας δώσει τις απαιτήσεις για να το χτίσετε.

Όταν πρόκειται για την αγορά ενός υπάρχοντος ακινήτου, το σχέδιο περιγράφει επίσης τις απαιτήσεις βελτίωσης, τις προοπτικές βελτιώσεις της υποδομής και τον αριθμό των κενών αγροτεμαχίων στην κοινότητα.

Το έγγραφο του κοινοτικού σχεδίου περιγράφει λεπτομερώς τις ανάγκες και τις επιθυμίες μιας κοινότητας για ανάπτυξη, επιτρέποντάς σας να βγάλετε ορισμένα συμπεράσματα σχετικά με την αναμενόμενη αγοραία αξία μιας συγκεκριμένης κοινότητας. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τους στόχους της κοινότητας για να δημιουργήσετε μια μακροπρόθεσμη επενδυτική στρατηγική γύρω από αυτή τη δέσμευση.

Για τους επενδυτές, αυτή η προσέγγιση βασίζεται στην πρόβλεψη προς τα πού κατευθύνεται μια κοινότητα προκειμένου να παρέχει σταθερό εισόδημα από ενοίκια. Ένας έξυπνος τρόπος για να μεγιστοποιήσετε τις αποδόσεις είναι να επωφεληθείτε από την κερδοσκοπική εκτίμηση από την αύξηση της αξίας των ακινήτων. Απλώς να θυμάστε ότι η ανατίμηση είναι μεταβλητή και συμβαίνει κατά τη μακροπρόθεσμη κατοχή του ακινήτου.

Αγοράστε και κρατήστε ακίνητα ως ενοικιαζόμενα ακίνητα

Ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα του buy-and-hold είναι ότι ακόμα κι αν σκοπεύετε να το πουλήσετε για κέρδος στο μέλλον, μπορείτε να αξιοποιήσετε ακόμη περισσότερα από αυτό ως ενοικιαζόμενο ακίνητο. Επιπλέον, υπάρχουν φορολογικά οφέλη για το εισόδημα από ενοίκια.

Προτεινόμενες αναρτήσεις για επενδύσεις σε ακίνητα:

Ευτυχώς, αυτές τις μέρες είναι εύκολο να δεις πώς πάει η αγορά ενοικίασης και τι μπορείς να περιμένεις ως απόδοση επένδυσης. Το πιο εύκολο πράγμα που μπορείτε να κάνετε είναι να παρακολουθείτε τις καταχωρίσεις για τη γειτονιά της επιλογής σας.

Εκεί μπορείτε να πάρετε μια ιδέα για το τι αναζητούν οι ενοικιαστές παρακολουθώντας ποια ακίνητα νοικιάζονται εύκολα και πόσο ενοίκιο θα μπορούσατε να χρεώσετε ρεαλιστικά.

Επιπλέον, μπορείτε να προσλάβετε έναν διαχειριστή ακινήτων για να ασχοληθεί με τους ενοικιαστές. Με αυτόν τον τρόπο, το μόνο που θα σας απομένει θα ήταν να εισπράξετε το ενοίκιο, το οποίο μπορείτε να ρυθμίσετε ώστε να κατατίθεται απευθείας στον τραπεζικό σας λογαριασμό. Φυσικά, εάν διαχειριστείτε μόνοι σας το ακίνητο, θα εξοικονομήσετε χρήματα.

Αγοράστε και κρατήστε ταμειακές ροές

Οι ταμειακές ροές είναι η ψυχή του σταθερού μακροπρόθεσμου παθητικού εισοδήματος. Σε τελική ανάλυση, μια λειτουργική στρατηγική αγοράς και διατήρησης αφορά πραγματικά τις ταμειακές ροές. Αυτό είναι το σταθερό εισόδημα που πραγματοποιεί ο επενδυτής μετά από έξοδα όπως στεγαστικά δάνεια, φόροι και άλλες βελτιώσεις.

Για να προσδιορίσετε τις ταμειακές ροές, υπολογίστε τα ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια και αφαιρέστε τα έξοδα και τα ποσοστά κενών θέσεων.

Μπορείτε να βρείτε το εκτιμώμενο ακαθάριστο εισόδημα αναζητώντας άλλα διαθέσιμα ενοίκια στην περιοχή. Ο μέσος όρος αυτού που ζητούν είναι μια λογική εκτίμηση του ενοικίου της αγοράς. Πολλαπλασιάστε το ενοίκιο επί 12 μήνες για να λάβετε το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα από το ακίνητο. Προτείνουμε επίσης τη χρήση 10% κενής θέσης.

Time Horizon for Payback

Μετά από όλη τη συζήτηση για τις τακτικές, τη στρατηγική και τη βιωσιμότητα της αγοράς και της κατοχής ακινήτων, τελικά το κύριο μέλημά σας είναι πόσο γρήγορα θα αποδώσει η επένδυσή σας.

Υπάρχουν αρκετές μεταβλητές που πρέπει να λάβετε υπόψη, μία από τις κύριες είναι οι επιλογές χρηματοδότησής σας. Θα χρησιμοποιήσετε μετρητά ή θα εργαστείτε με δάνειο;

Αγορά με μετρητά

Η αγορά ενός ακινήτου με μετρητά οδηγεί σε περισσότερες προκαταβολικές δαπάνες, αλλά επειδή δεν υπάρχει χρέος, το ακίνητο θα μπορεί να αποπληρώσει τα χρήματά σας γρήγορα. Στο τέλος, ένας επενδυτής καταλήγει σε ένα σπίτι που είναι ελεύθερο και καθαρό χωρίς να επενδύει πλέον κανένα δικό του χρήμα. Αυτός είναι ο απόλυτος δρόμος προς την οικονομική ελευθερία, επειδή ένας επενδυτής που χρησιμοποιεί αυτή τη στρατηγική έχει εξασφαλίσει το οικονομικό του μέλλον μετά την ολοκλήρωση της περιόδου απόσβεσης.

Υπάρχουν μερικοί τρόποι για να προσδιορίσετε την απόσβεση της επένδυσής σας.

Οι επενδύσεις σε ακίνητα κάνουν το κεφάλι σας να περιστρέφεται;

Εξετάστε μια υπηρεσία όπως το Fundrise για να απλοποιήσετε τη διαδικασία αγοράς των δικών σας ακινήτων.

Όπως είπαμε πριν, πρέπει να αναγνωρίσετε ότι η ακίνητη περιουσία είναι ένα μακροπρόθεσμο παιχνίδι. Έχοντας αυτό υπόψη, ο πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου (GRM) είναι ένας αποτελεσματικός τρόπος για τον υπολογισμό του χρόνου που απαιτείται για την αποπληρωμή των ενοικίων ως επένδυση. Λαμβάνει ετήσια ακαθάριστα ενοίκια και διαιρείται με το ποσό των μετρητών που έχετε επενδύσει (τιμή αγοράς).

Είναι προτιμότερο να μεγιστοποιήσετε την περίοδο απόσβεσης (καθιστώντας την όσο το δυνατόν συντομότερη) στοχεύοντας σε βαθμολογία 5 ή λιγότερο. Στην πραγματικότητα, αυτό είναι πολύ γρήγορο για να λάβετε τα μετρητά σας πίσω. Απλώς σκεφτείτε πόσο χρόνο θα χρειαζόταν η τράπεζά σας για να σας πληρώσει σε μερίσματα το ίδιο ποσό με αυτό που έχετε επενδύσει.

Αγορά με χρήση υποθήκης

Όταν αγοράζετε επενδυτικά ακίνητα χρησιμοποιώντας υποθήκη, το κλειδί είναι να εστιάσετε στο χρηματοοικονομικό προϊόν: ένα χαμηλό, σταθερό επιτόκιο επιτρέπει στον επενδυτή να κλειδώσει τα κέρδη. Θεωρούμε αυτή τη στρατηγική οικονομική αρμπιτράζ για την οικοδόμηση πλούτου.

Το δάνειο είναι εξασφαλισμένο από το ακίνητο και εκφράζεται σε σημερινά δολάρια. Αυτό είναι σημαντικό επειδή το δάνειο αποπληρώνεται σε ασθενέστερα δολάρια λόγω της χρονικής αξίας του χρήματος. Αυτή η μέθοδος επιτρέπει στους επενδυτές buy and hold να αξιοποιήσουν τον πληθωρισμό και τη διαρκή αποδυνάμωση του νομίσματος fiat προς όφελός τους.

Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική δαπάνη μετρητών για τη διατήρηση του ακινήτου είναι λιγότερο δαπανηρή με την πάροδο του χρόνου, επειδή όσο περνάει ο καιρός το δολάριο γίνεται όλο και πιο αδύναμο.

Εάν σχεδιάζετε να χρηματοδοτήσετε την επένδυσή σας με υποθήκη, φροντίστε να κάνετε μια διεξοδική έρευνα για τις προσφορές που είναι διαθέσιμες για εσάς. Υπάρχει μια σειρά από επιλογές που διαφέρουν ως προς τις απαιτήσεις προκαταβολής, τους τόκους στεγαστικών δανείων, τις επιλογές αναχρηματοδότησης και το πόσο εύκολο είναι να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο.

Έτσι, πιθανότατα θα βρείτε κάτι που λειτουργεί επαρκώς για τις ανάγκες σας. Οι πιο συνηθισμένες επιλογές είναι τα συμβατικά και τα στεγαστικά δάνεια που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση (δάνεια VA‌ και FHA), αν και μπορείτε επίσης να εξετάσετε τις πλατφόρμες ακίνητης περιουσίας crowdfunding.

συμπέρασμα

Τα ακίνητα είναι μια πολύτιμη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που πρέπει να έχετε στο χαρτοφυλάκιό σας. Είναι επίσης μια βιώσιμη επιλογή για νέους επενδυτές που θέλουν να δοκιμάσουν τις δυνάμεις τους σε αυτόν τον τομέα. Σας επιτρέπει ως επενδυτή να έχετε περισσότερο έλεγχο στην επένδυση και να χρησιμοποιήσετε ορισμένες από τις τακτικές που περιγράφονται παραπάνω για να επιτύχετε υψηλότερες από τις μέσες αποδόσεις της επένδυσής τους.

Αγοράστε και κρατήστε την επένδυση σε ακίνητα είναι ένα παιχνίδι υπομονής και θα πρέπει να έχετε κατά νου τη μακροπρόθεσμη προοπτική. Οι επενδύσεις σε ακίνητα που αγοράζουν και κρατούν προσφέρουν μια ασφαλή μορφή οικονομικής ελευθερίας και εισοδήματος πολύ πάνω από αυτό που μπορεί να περιμένει κανείς από την αποταμίευση και το 401 χιλ. Μέχρι τη στιγμή που ένα άτομο φτάσει στη σύνταξη, θα πρέπει να έχει δωρεάν και ξεκάθαρα προϊόντα (ακίνητα) που προσφέρουν σταθερή και συνεπή ταμειακή ροή.

Σκεφτείτε αυτό ως μια λύση για το πώς να χτίσετε ένα λαμπρό οικονομικό μέλλον ως επενδυτής αγοράς και κράτησης ακινήτων:

  • Αγοράστε το σωστό ακίνητο.
  • Μην το παρακάνετε εκ των προτέρων.
  • Κάντε σταδιακές βελτιώσεις μακροπρόθεσμα.

Σχετικές κριτικές επενδυτικών προϊόντων:

Schreibe einen Kommentar